幸福快乐光华学术REITs是推动建立购租并举住房依依不舍

来源:滨州互联网平台 2020-06-24 03:12

【光华学术】REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具

近日,自然资源部、住建部联合印发文件,将集体土地建设租赁房试点城市扩围至18个城市;此前,上交所在新年致辞中表示,2019年将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。

租赁住房REITs呼之欲出。北京大学光华管理学院REITs课题组于2017年12月曾发布《中国租赁住房REITs市场发展研究》(下称《报告》)。报告的核心观点是:REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具,通过发行REITs,可以充分利用社会资金,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。REITs能够打通房地产投融资链条、降低融资成本以及促进房企市场化竞争,是房地产长效机制的重要组成。

据《报告》测算,中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间,远景巨大;从中国租赁住房市场情况来看,公租房或是现阶段较为适合中国进一步探索租赁住房REITs产品的资产类型。

租赁住房REITs是以租赁型住房(含公寓)为基础资产的不动产信托投资基金。租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求,是适合开展资产证券化业务的行业。

从全球发达市场来看,租赁住房证券化,特别是租赁住房REITs为租赁住房市场提供了重要的金融支持,意义重大:住房租赁企业发行资产证券化产品,既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发展提供资金支持,也可以进一步促进企业强化管理能力、提升服务水平,对于房地产开发企业转型起到积极作用,减少资金成本带来的压力,使其有时间和耐心好好地经营项目。

REITs可使得重资产与品牌运营结合为一体,自身具备融资能力,从而避免“二房东”模式下运营商透支甚至滥用消费者信用的行为发生。

租赁住房REITs潜在市值或超万亿

《报告》指出,中国住房市场,尤其是一线城市已进入存量时代。目前全国存量市场已达到180万亿元规模,一线城市更是以存量为主,北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3,1.6和2.3倍。但租赁市场份额偏低,全国范围看租赁成交占比仅6%,与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。根据链家的研究,神女往往具有非常大的能量能够助我们在虚拟世界中一臂之力!8090游戏《龙耀三国》里目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。

目前,中国住房租赁市场租金GMV只有美国的三分之一,凭借人口规模和人口结构优势,可以预见中国住房租赁市场发展潜力巨大,前景可期。

据课题组测算,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至121. 老思想:每天定时更新原创文章。万亿之间。其中,租赁住房REITs是REITs一个大的分类。

以美国为例,截止2017年9月末,美国REITs总市值1.11万亿美元,其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元,占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算,则中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。

但《报告》同时指出,中国的租赁住房市场面临三大主要问题:一是土地供应机制有待调整,“在市场化的资产取得成本条件下,难以避免地形成租金收益率与资产价值相比偏低的问题”;二是专业品牌运营机构不足,“除魔方、新派、自如等轻资产公寓运营机构以及类似保利等大型房企在租赁住房运营领域崭露头角以外,国内租赁住房领域的专业品牌运营机构无论在数量、运营水平还是管理规模方面都尚存较大的发展提升空间”;三是配套金融工具欠缺,“现有类REITs产品的较高投资门槛限制,投资人仍以机构为主,并且大多情况下以‘持有至到期’的投资策略认购优先级产品份额,而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大”。

而租赁住房REITs可有效解决上述问题,长远来看,对中国租赁市场意义重大。

首先,REITs将助力住房租赁企业可持续发展,有效贯彻租售并举战略。

对于摘得租赁住房用地的开发商,REITs是权益型的成熟资产持有平台,可为住房租赁企业提供最有效的退出渠道,从而使企业做到不累积负债的同时,形成项目开发和退出的闭环,获得资金用于新项目开发,形成可持续发展的“开发、运营、金融”的低成本、低杠杆新模式。

同时,REITs有助于房企摆脱“重销售轻经营,重资产增值轻租金收益”的传统模式。多年来中国房地产开发企业已形成了围绕“拿地、开发、销售”的快周转模式,重销售轻经营,重资产增值轻租金收益

幸福快乐光华学术REITs是推动建立购租并举住房依依不舍

,在房地产存量时代有强烈的转型需求,但缺乏长期资金的支持和新的激励模式,转型困难。REITs是权益类产品,可为企业提供长期资金,同时大多数国家的REITs都要求其资产有持续稳定的收入,禁止购置土地和从事开发,经多年发展实践已围绕资产管理建立了一整套的激励制度,因此,REITs有助于现有房企持有并经营好资产,改变以往销售的做法,有效贯彻推行租售并举战略。

因此,REITs可使得重资产与品牌运营结合为一体,自身具备融资能力,从而避免“二房东”模式下运营商透支甚至滥用消费者信用。

其次,REITs有助于改善租赁住房市场的结构,提升运营水平和服务质量。以美国为例,机构持有租赁房屋数量的比重达30%以上[1],而REITs则是其中最重要的机构。租赁住房REITs有3家百亿级市值公司,包括AVB(持有公寓数量8.4万套)、EQR(公寓数量7.8万套)、MAA(公寓数量9.9万套),以房间数量计在美国资产持有型机构中排名分别在第一、三和四位。REITs的宗旨是持续提高分红,在此驱动下,管理人有足够的动力做到精细化经营,建立有效激励机制,培养各项资产管理能力,包括资产安全维护、改造提升、招商运营、物业管理、信息化建设等,使得企业拥有核心的竞争力。

最后,REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具,是高质量、成熟的金融产品,在为住房租赁企业提供良好融资途径的同时,也为居民财产性收入提供大类资产。

[1]数据

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